这是袁国刚第一次下基层跟小区物业管理人员进行深入交流，物管员谈到的有些问题，看上去就是一些生活琐事，好像没有什么大不了。仔细想来，物业管理不就是跟业主的日常生活打交道吗？如果对这些不起眼的问题不加以重视，早晚会给物业管理带来大麻烦。

“对于这些问题，你们想没想办法解决？”袁国刚道。

“说实话，物业管理我们都是新手，事关业主素质的问题，物业管理条例又没有什么明确规定，我们确实不知道该如何管理，写个劝诫告示张贴在小区大门和每个单元门口，对于那些素质低下的业主，我看也是无济于事。”老侯觉得无可奈何。

“不是有业主委员会吗？要不你们与业主委员会联系，让他们出面劝导。”袁国刚建议道。

“你可别提业主委员会了。”老侯连连摆手，一脸的苦逼相。

袁国刚不解其意，“他们出面不就省了你们的事吗？而且他们本身就是业主，交涉起来应该更容易沟通。”

“要是他们出面代表其他业主说话，理应比我们更管用。问题是不涉及他们的利益，或者没有他们的好处，这些所谓的业主代表，根本不可能出面。”

“怎么会这样？业主委员会应该代表大多数业主的利益呀！”袁国刚觉得不可理解。

“道理没错，但小区的业主委员会成员不是业主们公开选举的，他们根本没有为其他业主代言的意识。”

“这不对呀，选举业主代表应该让小区所有业主参与投票，选出的业主代表有为其他业主服务的义务。”袁国刚道。

“还是我来告诉你实情吧。”老侯讲起了小区业主委员会的来龙去脉。

这个小区的楼盘当初对社会公开销售，小区居民从事各行各业的都有，绝大多数来自本市城乡，还有一部分炒房者，当然最后也都将房子转手倒卖出去了，所以，业主之间互不熟悉。

物业公司要求成立业主委员会，小区物业办公室却不知道该推荐谁做代表，后来选了十几个人，在征求其他业主的意见时，工作开展不下去，因为大家根本不了解推荐的人选。就在物业办公室一筹莫展之际，有人自告奋勇，要求出面组建业主委员会，物业办公室当然求之不得。

位于小区东北角的三号楼，住的全是团购住户，整栋楼的业主几乎来自于一个单位，他们之间自然相互熟悉。

三号楼的业主推荐了十五名代表，声称每名代表都获得了至少五名业主的支持，并煞有架势地附上了支持者名单。经物业办公室查证，那些所谓的支持者，绝大多数都是子虚乌有，没有几个是本小区的真正业主。不管怎么说，这份名单至少获得了三号楼大多数业主的认可，这比以前物业办公室提出的任何代表人选的认可集中度都高，对此，物业公司只能接受。

后来的事实证明，这是物业公司自酿的一杯苦酒。先不说这些人在小区管理方面无利不起早，既不代表其他业主的利益，也不配合物业公司开展工作，单就一个物业费的收缴，便令物业公司对他们束手无策。

第一年的情况还好，因为头一年的物业

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费在办理入住手续时就得缴纳，物业办公室用这一招，卡住了所有业主交齐了物业费。

从第二年开始，物业办公室失去了对业主的控制手段，物业费的缴纳全凭业主自觉。现实社会，任何事情如果仅凭个人的自觉性去办，总会冒出一些不自觉的人，特别像缴纳物业费这种需要从自己口袋往外掏钱的事，不自觉的人还绝非个别。

按常理，物业公司为住户提供了服务，业主在小区安保、卫生、垃圾清运、绿化、照明、环境秩序等等方面，对物业管理挑不出什么毛病的话，业主按时足额缴纳物业费就是理所应当的事。本质上这就是业主花钱买服务，业主和物业公司之间是一对买卖关系，一方付出了劳动和精力，另一方就得付出等价的金钱，否则，这对关系将不复存在，小区也就没有物业管理了，这个道理大多数业主都懂。

从第一批业主入住至今，已是第三个年头，除了头一年，还有三成多的业主从第二年开始就没有缴纳过物业费，三号楼的业主属于第一批入住户，从第二年起，整栋楼没有一家缴纳过物业费。

“你们跟没跟那些业主们交流过，他们为啥拒缴物业费？”袁国刚插话问道。

“我们打听过，在所有未缴纳物业费的业主中，有三分之一觉得物业费定价偏高。”老侯道。

“其实现在这个价格，在全华源市只能算是中等稍微偏上，但小区物业管理提供的服务却有目共睹，属于本市一流，否则，也不可能在前年获评全省优秀物业管理公司。对于收费标准，咱们可以把物价局的定价政策和公司的成本核算明细公之于众，在小区门口的宣传橱窗张贴出来，供所有业主监督。”袁国刚道。

“我认为在拒缴物业费的业主中，一部分嫌物业费高的业主另有目的。”物业办公室的工作人员插话道。

老侯赞同，“是啊，另外一部分则在观望等待，这些人要么盼望物业公司应少数人的要求，把物业费降下来，要么等别人都交了，自己最后缴纳，生怕先交了吃亏。还有一部分就是想耍赖，这些人也许认为，自己花钱买了房子，物业公司就该为他们服务，三号楼的业主基本都有这种想法。”

老侯和他的同事猜得没错，三号楼那些业主比较齐心，他们不仅团结一致，还把抱有前两种心态的业主动员起来，好几次在小区大门口聚集。

记得就在上个月的一天上午，大概十点多钟，一位业主从外面办完事回家，刚走到小区门口，见一帮人乱哄哄地聚集在那里，这人不好事，径直往家走去，就在这时，一位四十来岁的高个子女人从后面追了上来，问他是不是本小区的，在得到肯定答复后，还问人家交没交第二年的物业费，弄得他莫名其妙。没等这人回答，那女人说如果是这个小区的，就得跟他们一起去物业公司上访。

“你是谁？我认识你吗？”这人并未给她面子。

“我们是业主委员会的，大家一起去物业公司上访，要求降低物业费，去的人越多越好。”高个子女人说。

“我闲得蛋疼？再说，我都不知道你们是干嘛的，为啥要跟你走？你不是问我交没交物业费吗？那我告诉你，不仅第二年的物业费，我

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连今年的物业费都交了。”这位业主也不是个善茬，说出的话就是想故意噎那女人。

谁知那女人竟说了一句：“你们真有钱！”

“这跟有钱没钱挨得上吗？你在小区居住，享受了物业公司为你提供的服务，难道不该付费吗？天下哪有免费的晚餐？”袁国刚气愤地说。

那位业主当即怼了回去，“如果不是我们这些傻瓜按时缴纳物业费，这个小区早就不知乱成了啥样，恐怕卫生都没人打扫了。你们谁愿上访请自便，但我没有时间奉陪，如果因为你们的上访，让物业公司降低了物业费，我既不会搭便车，更不会沾你们的光，所有收益全归你们。”

话不投机半句多，那女人狠狠地瞪了对方一眼，不过人家根本没拿她当回事。

“过了一段时间我才对上号，那个女人是三号楼的住户，也正是这个小区的业主委员会主任。”物业办公室的同事道。

“你说的是她啊，我很了解那个女人。我们曾经私下跟她商量，想和她做笔交易，给她家的物业费打七折，让她带个头，把去年今年的物业费交了。可这女人的胃口太大，非要物业公司把她家的物业费全打五折，才肯带头。”老侯道。

“这种交易对其他业主不公平，你们不能擅作主张。”袁国刚道。

“我们知道这件事摆不到桌面上，就是有病乱投医，不过由于她太贪婪，我们没有同意跟她做那笔交易。”

“幸好没有做成，否则，即使给她全免了，她也不可能起到什么带头作用。她以为自己是个什么人物？也就是在她那栋楼吧，其他楼的业主有几个能买她的帐？况且没有不透风的墙，如果走漏了风声，不仅未交物业费的业主更不愿意缴纳，那些交了物业费的业主还会要求你们退钱！”

看着老侯和他的同事，袁国刚继续道：“真要那样，你们的工作将非常被动。我就纳闷了，政府早就颁发了物业管理法，将业主与物业公司的权利义务规定的一清二楚，你们为什么不拿起法律的武器，而要在下面搞小动作？堂堂物业公司，哪能如此下作！”

“袁经理，我们也是被逼无奈，总想大事化小，还想以最低的成本办事。这种事还是第一次遇到，别的小区没有整栋楼不交物业费的，更没有业主委员会主任带头不交物业费，我们考虑如果起诉他们，赢官司怕是没有问题，但面对这些业主个体，法院执行恐怕也不容易。”老侯解释道。

“我们做过估算，用法律维权的成本并不低，要是这个女人能起个带头作用，我们私下给她家的物业费打个折，公司付出也就千八百块钱，比打官司节省多了，还省事。”同事补充道。

“你们想的太简单了，不过这物业费的催缴，还真要当作一件大事来抓，先向广大业主大力宣传，尽量做到收费和预算透明，把咱们的工作做到家，看他们还有什么话说。”袁国刚意识到问题的严重性。

“你可以去小区门口的橱窗看看，每一项收入和支出都清楚地列了出来，即使物业费全部交齐，利润也在物价局的规定范围之内。现在部分业主欠缴物业费，物业管理还能保持运转，完全是我们在想办法尽力维持。”

（本章完）

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